Promoteur & lotissement de villas à Marrakech : à lire avant de vous lancer

Vous envisagez un projet de lotissement de villas ou d’appartements ? Avant de vous lancer dans ce type de projet, je vous conseille de lire ce que nous avons à vous dire.

Il y a tellement de choses à dire sur ce type de projet — des bonnes comme des mauvaises ! Trop de facteurs peuvent transformer un rêve en cauchemar interminable, et engendrer beaucoup de problèmes, pour vous comme pour vos clients.

C’est pour ça que nous réfléchissons nous-mêmes à deux fois avant de nous lancer dans un projet de lotissement : nous scrutons tout, jusqu’au moindre détail. Bien qu’il soit possible d’y aboutir, nous rencontrons malheureusement trop souvent de très gros problèmes. Je vous explique pourquoi.

Le modèle à risque : la vente « sur plan »

La plupart des projets de lotissement actuels reposent sur un modèle économique à risque aujourd’hui, et très mal encadré : la vente sur « plan ».

Le principe est simple : un groupe d’investisseurs achète un terrain, avec la possibilité d’y construire plusieurs villas selon la note d’urbanisme de celui-ci (SD1, GH2, etc. — voir les notes de l’urbanisme).

Une fois ce terrain acheté comme une construction lambda, un architecte établit les plans, les autorisations, etc. Tout cela prend déjà pas mal de temps. Ensuite, « logiquement », la plupart des « promoteurs » se lancent dans la commercialisation des biens — sans se soucier réellement du plus important.

Avant de vendre : est-ce que tout est bien ficelé ? Avons-nous une vision claire sur le coût, les délais, la qualité de nos sous-traitants ? Croyez-moi : pour 90 %, c’est non.

On ne vend pas avant d’avoir chiffré

Un projet nécessite un encadrement et une étude très particulière des coûts, sur la totalité du parcours. Ce que vous payez 10 dirhams en 2024, vous le paierez 11 dirhams en 2025, puis 12 dirhams en 2026 (grossièrement — la fluctuation des prix dépend de bien plus de critères, mais c’est pour faire simple). Surtout dans le bâtiment, où les coûts augmentent quasiment deux fois par an, d’au moins 1, 2 ou 3 %.

On ne vend pas d’abord pour faire les devis ensuite.

Tout doit être calculé : une marge de risque, certes, mais aussi la hausse des prix, la TVA, les taxes, la VRD, la perte… pour espérer dégager un bénéfice et mener le projet à bien. Le prix de vente doit être en rapport avec le coût de production réel ! Et malheureusement, beaucoup prennent cela à la légère.

90 % des problèmes viennent de là.

Un lotissement, c’est un vrai métier

La gestion est souvent mal organisée, les intervenants mal choisis, les contrats mal rédigés. Les investisseurs sont mal conseillés et se lancent dans l’aventure en espérant y arriver.

Or, faire un projet de lotissement, c’est un vrai métier ! Il ne suffit pas d’investir. Le côté financier est une chose, l’opérationnel en est une autre. La plupart des « promoteurs » de lotissements n’ont pas forcément une expertise réelle — bien qu’il en existe ! Et ça se voit directement… sur le terrain.

L’engrenage du retard

Les projets prennent énormément de retard, et de là vient l’engrenage. Les clients commencent à se plaindre, les sous-traitants aussi : petit à petit, le budget se resserre, les clients perdent confiance et tardent à payer.

(Attention : il existe aussi de mauvais payeurs côté clients — parlons sans langue de bois.) Si le sous-traitant n’avance pas, le client ne paie pas, car il existe normalement un plan de paiement… C’est une roue sans fin, jusqu’au conflit général. C’est un constat réel, de notre part.

C’est possible — avec les bons

Heureusement, avec une équipe de professionnels expérimentés et surtout bien organisée, il est tout à fait possible d’aboutir à des projets rentables au Maroc !

Nous pouvons vous accompagner sur votre projet — à condition que tout soit clair et viable. Misez sur une expérience pratique et théorique, pas seulement sur des « conseillers » purement théoriques : pour piloter un véhicule, il faut être à l’intérieur, et vivre son inertie.

J’espère que vous m’avez compris. 😉

Notre expérience, en toute transparence

Notre premier chantier de lotissement a été une expérience très enrichissante. Nous y avons laissé des plumes — mais nous avons su transformer les pertes en leçons pour l’avenir. Les « investisseurs » étaient de bonne volonté et avaient misé sur des constructions de très grande qualité pour leurs clients ; malheureusement, une multitude de problèmes (comme ceux cités plus haut) nous ont rendus, désormais, très vigilants sur ce type de projet. J’ai pu répertorier et comprendre les causes et les besoins réels de la réussite — ou de la chute — d’un projet, et ainsi trouver des solutions pour l’avenir.

Profitez-en : consultez-nous pour votre projet !